Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07) 

Zakon o gradnji (NN 175/03)

Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o gradnji (NN 100/04)

PROJEKTI POTREBNI ZA GRAĐENJE

Projektnu dokumentaciju za građenje čine:
- idejni projekt,
- glavni projekt,
- izvedbeni projekt

IDEJNI PROJEKT

Idejni projekt, ovisno o vrsti građevine, sadrži:
1. nacrte,
2. izvadak iz katastarskog plana s ucrtanom situacijom građevine i ucrtanim susjednim građevinama, a za građevine koje se grade na većem području situacija građevine može se prikazati na osnovnoj državnoj karti, odnosno na geodetskoj podlozi odgovarajućega mjerila,
3. tehnički opis,
4. podatke iz geotehničkih i drugih istražnih radova,
5. pokazatelje ispravnosti tehničkog rješenja (mehaničke otpornosti i stabilnosti, zaštite od požara, opskrba vodom, odvodnja, način priključenja na prometnicu, promet u mirovanju i sl.).

Prilog i sastavni dio glavnoga projekta je lokacijska dozvola ili izvod iz detaljnog plana uređenja i posebni uvjeti.

GLAVNI PROJEKT

Ovisno o tehničkoj strukturi građevine, glavni projekt može sadržavati više vrsta projekata:
- arhitektonski projekt (u arhitektonskom projektu mora biti fizika zgrade i sve suglasnosti koje su navedene u lokacijskoj dozvoli /Elektra, Vodovod, Kanalizacija, Promet, MUP, Plinara, Elektroprivreda, Suglasnost sanitarne inspekcije itd./),
- građevni projekt,
- projekt konstrukcije (statika),
- projekt vodovoda i kanalizacije
- strojarski projekt ako grijanje nije na kruta goriva i ako se traži prisilna ventilacija ili klimatizacija,
- projekt zaštite na radu,
- projekt instalacija,
- projekt ugradnje opreme,
- druge potrebne vrste projekata (projekt temeljenja, tehnološki projekt, projekt krajobraznog uređenja i dr.).

Projekti, ovisno o vrsti građevine, sadrže:
- nacrte,
- tehnički opis,
- procjenu troškova gradnje,
- podatke o geotehničkim i drugim istražnim radovima koji su poslužili kao podloga za izradu projekata,
- proračun mehaničke otpornosti i stabilnosti, hidraulike, energetike, fizikalnih svojstava i dr. kojima se dokazuje da je građevina projektirana prema odredbama ovoga Zakona,
program kontrole i osiguranja kakvoće,
- elaborat postupanja s otpadom ako se radi o opasnom otpadu, u skladu s propisom o postupanju s opasnim otpadom,
- izvadak iz katastarskoga plana s ucrtanom situacijom građevine i ucrtanim susjednim građevinama, a za građevine koje se grade na većem području situacija građevine može se prikazati na osnovnoj državnoj karti, odnosno na geodetskoj podlozi odgovarajućeg mjerila,
posebne tehničke uvjete gradnje i način zbrinjavanja građevnog otpada, u skladu s propisom o postupanju s otpadom,
- plan posebnih dijelova zgrade (projekt etažiranja). 

Glavni projekt na temelju kojeg je izgrađena određena građevina može se rabiti za gradnju drugih takvih građevina ako su s time suglasni investitor i projektant koji je izradio taj projekt, pod uvjetom da se taj projekt prilagodi ostalim uvjetima gradnje na određenoj građevnoj čestici.
U tom slučaju potrebno je poštovati autorska prava, sukladno posebnom propisu. 
 

Glavni projekt za obiteljsku kuću sadrži:
- izvod iz prostornog plana, prema posebnom propisu,
- arhitektonski projekt,
- građevni projekt i
- projekte instalacija.

Projekti sadrže:
- nacrte,
- tehnički opis,
- procjenu troškova gradnje,
- po potrebi podatke iz geotehničkog elaborata koji služi za izradu projekta, proračun mehaničke otpornosti i stabilnosti i fizikalnih svojstava građevine, izvadak iz katastarskog plana s ucrtanom situacijom građevine i ucrtanim susjednim građevinama, po potrebi, dokaze za mjere zaštite od požara,
- uvjete zaštite prirode ako se obiteljska kuća gradi u zaštićenom dijelu prirode.

Izvedbeni projekt mora biti izrađen u skladu s glavnim projektom, a sukladnost izvedbenog s glavnim projektom potvrđuje projektant glavnoga projekta. 
 
Glavni projekt se predaje istom područnom uredu koji je izdao lokacijsku dozvolu. Svaki od projekata predaje se u 5 (pet) primjeraka.
Ako se radi rekonstrukcija objekta mora se dobiti i suglasnost zavoda za zaštitu spomenika kulture.
Lokacijska dozvola je dokument (upravni akt - rješenje) koji se izdaje na temelju dokumenta prostornog uređenja te posebnih zakona i propisa donesenih na temelju tih zakona, a određuje uvjete prema kojima će se provesti zahvat u prostoru – pod kojim se mora izraditi tehnička dokumentacija, odnosno prema kojoj će se graditi.

Lokacijska dozvola 

Lokacijska dozvola je dokument koji je potreban za izgradnju građevina iznad 400 m² bruto građevinske površine, a u skladu je s Detaljnim planom uređenja. Izdaje ga nadležni državni ured na razini županije ili grada na zahtjev investitora. Izdana lokacijska dozvola vrijedi 2 godine od izdavanja.

Kad podnosite zahtjev za lokacijsku dozvolu najbolje je pripaziti da svi dokumenti koje prilažete budu originali i ne budu stariji od 6 mjeseci. Mogu biti i fotokopije ali ponesite originale radi uvida. Sve izjave neka budu ovjerene kod javnog bilježnika.

ZAHTJEV – ispunite ga čitko sa točno naznačenim imenom i prezimenom podnositelja zahtjeva, točnom adresom radi lakše dostave svih pismenih obavijesti i rješenja, brojem telefona – mobilnim i fiksnim pošto neki uredi ne smiju zvati mobilne mreže, točno napišite zahvat u prostoru koji želite ostvariti (izgradnja, rekonstrukcija, dogradnja…), točnu katastarsku česticu ili čestice na kojima biste gradili i točnu katastarsku općinu, na dnu zahtjeva popišite sve priloge koje ste predali uz zahtjev
KOPIJA KATASTARSKOG PLANA za predmetnu česticu – pribaviti u katastru
IDEJNO RJEŠENJE u minimalno 5 primjeraka, izrađeno od ovlaštenog arhitekta. Može i više primjeraka ako se radi o poslovnom ili stambeno poslovnom objektu.
DOKAZ PRAVNOG INTERESA – misli se na dokaz o vlasništvu katastarske čestice na kojoj se planira zahvat u prostoru. U fazi ishođenja lokacijske dozvole ne morate biti vlasnik predmetne čestice, a ako to jeste priložite: IZVADAK IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE IZ KOJEG SE VIDI DA STE VI JEDINI VLASNIK PREDMETNE ČESTICE. Ako vlasništvo još nije provedeno u gruntovnici priložite KUPOPRODAJNI UGOVOR SA ZEMLJIŠNIM IZVATKOM U KOJEM JE UPISAN BIVŠI VLASNIK ili PRAVOMOĆNO SUDSKO RJEŠENJE KOJIM STJEČETE PRAVO NA PREDMETNOJ NEKRETNINI i sl. Ako još niste kupili česticu možete donijeti IZJAVU VLASNIKA da je suglasan da vi na njegovoj čestici ishodite lokacijsku dozvolu.
PODACI O ZAINTERESIRANIM STRANKAMA U POSTUPKU – misli se uglavnom na susjede i suvlasnike. Potrebno je priložiti popis svih susjeda (svi čije čestice graniče sa predmetnom česticom) i suvlasnika, njihova točna imena i prezimena i točne adrese radi lakše i brže dostave poziva. To sve možete napisati na zahtjevu ili na komadu papira. Ako ne znate tko su susjedi priložite posjedovne listove svi susjednih čestica – tamo se nalaze svi potrebni podaci a možete ih nabaviti u katastru. Ukoliko ste sami uspjeli obavijestiti susjede o čemu se radi i voljni su vam potpisati izjavu da su suglasni, ovjerite izjavu kod javnog bilježnika pa predajte uz zahtjev.
Ukoliko na predmetnoj čestici postoji već sagrađen neki objekt, treba dokazati legalnost istog – na zahtjevu napisati podatak o građevinskoj ili uporabnoj dozvoli. Ukoliko takvi podaci ne postoje, odnosno objekt je nelegalan treba tako i naznačiti.
UPRAVNU PRISTOJBU – ponesite barem 70 kuna takse i nalijepite ju u donji lijevi ugao zahtjeva jer će vam na gornji desni ugao lupiti prijemni žig sa urudžbenim brojem.

Sastavni dio građevinske dozvole je glavni projekt koji mora biti izrađen u skladu s lokacijskim uvjetima, ovjeren potpisom službenika i pečatom tijela koje izdaje građevinsku dozvolu.

ZAHTJEV – podnosi ga investitor, a treba ga ispuniti čitko sa točno naznačenim imenom i prezimenom, točnom adresom radi lakše dostave svih pismenih obavijesti i rješenja, brojem telefona – mobilnim i fiksnim, budući da neki uredi ne smiju zvati mobilne mreže, točno napišite zahvat u prostoru koji želite ostvariti (izgradnja, rekonstrukcija, dogradnja itd.), točnu katastarsku česticu ili čestice na kojima biste gradili i točnu katastarsku općinu. Na dnu zahtjeva popišite sve priloge koje ste predali uz zahtjev
PRAVOMOĆNA LOKACIJSKA DOZVOLA
TRI PRIMJERKA GLAVNOG PROJEKTA, koji ovisno o vrsti građevine sadrži arhitektonski, građevinski, elektrotehnički, strojarski i geodetski projekt. Provjerite za svaki slučaj da li je glavni projekt u skladu s lokacijskom dozvolom i sa idejnim rješenjem – na objektu se ne smije ništa mijenjati, sve mora ostati onako kako je definirano lokacijskom dozvolom i idejnim rješenjem.
DOKAZ DA INVESTITOR IMA PRAVO GRADITI NA PREDMETNOJ GRAĐEVINSKOJ ČESTICI, ODNOSNO UPORABLJIVOJ GRAĐEVINI – misli se na dokaz o vlasništvu katastarske čestice na kojoj se planira zahvat u prostoru. U fazi ishođenja građevinske dozvole morate biti vlasnik predmetne čestice, ako to jeste priložite: IZVADAK IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE IZ KOJEG SE VIDI DA STE VI, KAO INVESTITOR, JEDINI VLASNIK PREDMETNE ČESTICE ili ako imate UGOVOR ILI ODLUKU KOJIM STJEČETE PRAVO NA PREDMETNOJ NEKRETNINI ili ako s nekim zajednički gradite predajte UGOVOR O ORTAKLUKU SKLOPLJEN S VLASNIKOM NEKRETNINE ili ako imate UGOVOR O KONCESIJI kojim se stječe pravo građenja i dr.
Ako je potrebna kontrola projekta prilažete PISANO IZVJEŠĆE O KONTROLI GLAVNOG PROJEKTA
ELABORAT O GEOTEHNIČKIM ISTRAŽNIM RADOVIMA I DRUGIM ISTRAŽNIM RADOVIMA
Ako je projekt izrađen prema stranim propisima treba priložiti IZVJEŠĆE I POTVRDU O NOSTRIFIKACIJI.
Kao i kod lokacijske dozvole tako i kod podnošenja zahtjeva za građevinsku dozvolu, ukoliko ste sami uspjeli obavijestiti susjede o planiranoj gradnji te ste im na uvid dali glavni projekt, a oni su vam voljni potpisati pozitivno izjašnjenje o glavnom projektu, ovjerite izjavu kod javnog bilježnika pa predajte uz zahtjev – ovo možete a i ne morate napraviti. Susjedi će svakako ponovno biti sazivani.
UPRAVNU PRISTOJBU – ponesite barem 70 kuna takse i nalijepite ju u donji lijevi ugao zahtjeva jer će vam na gornji desni ugao lupiti prijemni žig sa urudžbenim brojem.

Kod predaje zahtjeva priložite sve dokumente radi bržeg i jednostavnijeg pokretanja postupka…tada će referentu biti lakše ustanoviti činjenično stanje i neće vas morati tražiti da dopunjavate zahtjev te na taj način odužiti sam ionako već dug postupak. 

Uporabna dozvola 

Uporabna dozvola je dokument koji je potreban za uporabu građevine iznad 400 m². Za dobivanje dozvole potrebno je podnijeti zahtjev, a izdaje je nadležni državni ured na razini županije ili grada (isti ured koji je već izdao potvrdu glavnog projekta).Zahtjev podnosi investitor, odnosno vlasnik građevine.

Kao i zahtjev za građevinsku dozvolu ovaj zahtjev podnosi također investitor, tj. vlasnik građevine. Zahtjevu prilaže:

FOTOKOPIJU GRAĐEVINSKE DOZVOLE
PODATKE O SUDIONICIMA GRADNJE – misli se na investitora, projektanta, revidenta, izvođača i nadzornog inženjera
IZJAVU IZVOĐAČA O IZVEDENIM RADOVIMA I UVJETIMA ODRŽAVANJA GRAĐEVINE
ZAVRŠNO IZVJEŠĆE NADZORNOG INŽENJERA O IZVEDBI GRAĐEVINE.

Projekti (glavni, idejni i izvedbeni)

Glavni projekt detaljnije razrađuje sve elemente građevine definirane u idejnom projektu (tehnička rješenja građevine te prilagodbu zakonima i propisima). On mora biti u skladu s idejnim projektom, a izrađuje ga ovlašteni arhitekt.
Kod izgradnje kuće do 400 m² glavni projekt NIJE potrebno potvrditi od strane nadležnog tijela, ali mora biti dostupan na gradilištu. Za izgradnju građevine iznad 400 m² takva je potvrda potrebna.

Idejni projekt je dokument koji Vam je potreban da biste dobili lokacijsku dozvolu. On govori o tome gdje će se na parceli nalaziti građevina i kako će ona izgledati (koliko će biti velika, koliko će imati prozora i vrata, koliko prostorija...). Idejni projekt ne smije biti u suprotnosti sa zakonima i prostornim planovima, a izrađuje ga ovlašteni arhitekt.

Izvedbeni projekt obvezan je za sve građevine iznad 400 m². Njime se razrađuju svi tehnički detalji glavnog projekta s kojim mora biti u skladu. Različiti dijelovi projekta služe kao upute izvođačima radova na gradilištu. Izrađuje ga ovlašteni arhitekt.

Kapara

Kapara je znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine i ona je uobičajena u pologu visine 10% vrijednosti kupoprodajne cijene.

Kapara je regulirana Zakonom o obveznim odnosima:
- ako jedna strana preda drugoj stanoviti iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kada je kapara dana, ako nije što drugo dogovoreno.
- ako nije drugačije ugovoreno, kupac koji je dao kaparu može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, a ako od prodaje odustane prodavatelj, dužan je vratiti dvostruku kaparu.
 

Građevinsko zemljište 

To je zemljište koje se nalazi unutar građevinskog područja namijenjenog građenju građevina i uređenju javnih površina. Da bi se na građevinskom zemljištu uopće moglo graditi, to mora biti propisano dokumentima prostornog uređenja (UPU-om i DPU-om).
 

Zemljište

Zemljište je dio zemljine površine koje je u katastru označeno posebnim brojem i nazivom Katastarske općine u kojoj leži (katastarska čestica). Sve što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje sastavni je dio zemljišta i dijeli njegovu pravnu sudbinu (osim ako zakonom nije drukčije određeno).

Zemljišne knjige

Zemljišne knjige su javne isprave koje vode Općinski sudovi u koje svatko može zahtijevati uvid i iz nje dobiti izvadak, ispis ili prijepis. One uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Stjecatelj koji je u dobroj vjeri ili s povjerenjem u zemljišne knjige postupao pravno je zaštićen, ako nije znao ili nije imao razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili je različito od izvanknjižnog stanja.

Rekonstrukcija građevine

Rekonstrukcija građevine je izvođenje onih građevinskih radova kojima se utječe na ispunjavanje tzv. bitnih zahtjeva za građevinu (npr. stabilnost građevine, sigurnost u korištenju, itd,) i/ili kojima se mijenja usklađenost postojeće građevine s lokacijskim uvjetima prema kojima je izgrađena (dograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, itd.). Za rekonstrukciju građevine potrebno je ishoditi sve potrebne dozvole.

Oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina

Porez ne promet nekretnina ne plaćaju gradani koji kupuju prvu nekretninu ( stan ili kuću ) kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje uz uvjet:

1. da imaju hrvatsko državljanstvo,

2. da prijavljuju prebivalište u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koju kupuju nalazi,

3. da veličina nekretnine koju kupuje građanin, ovisno o broju članova njegove uže obitelji, ne prelazi površinu kako slijedi: - za 1 osobu do 50m stambenog prostora - za 2 osobe do 65m stambenog prostora - za 3 osobe do 80m stambenog prostora - za 4 osobe do 90m stambenog prostora - za 5 osoba do 100m stambenog prostora - za 6 osoba do 110m stambenog prostora - za 7 i više osoba do 120m stambenog prostora

ako veličina nekretnine koju građanin kupuje prelazi zadane površine tada se porez na nekretninu plaća samo na višak stambenog prostora

4. da građanin, te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu drugu nekretninu koja zadovoljava njihove stambene potrebe.

5. da građanin te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu stan, odnosno kuću za odmor te druge nekretnine znatnije vrijednosti.

Članovima uže obitelji, u smislu ovog Zakona, smatraju se bračni drug te djeca prijavljena na istoj adresi kao i građanin.

Porez se plaća ako se stan ili kuća otuđi u roku od pet godina od dana nabave nekretnine, odnosno ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu bili ispunjeni uvjeti za porezno oslobođenje.